「先行申込」と「先行契約」のリアル

墨田区・押上エリアの最新賃貸事情

数年ぶりの更新となるが、今日からまた墨田区の情報を中心にちょこちょこブログを書いていこうと思っている。
今日は「先行申込」と「先行契約」について話してみたい。

賃貸物件は入居者がまだ居住中であっても、ポータルサイト等で募集を開始する。入居者が退去する際は、通常1～２ヶ月前までに退去通知を提出するルールがある。貸主は退去後に間を置かず新しい入居者に入ってもらいたいと考える為、退去通知が出されたと同時に募集が開始される。

居住中の賃貸物件は内見ができないため、過去に撮影した写真を見たり、現地に赴き建物外観をみることしかできない。
昔は退去するまで待ち、実際に内見して気に入れば申し込むというのがスタンダードだったが、今日では先行申込、先行契約といった制度が主流となっている。

先行申込とは？

✅ 先行申込（せんこうもうしこみ）

内見前に申込みを入れて審査を済ませ、物件が内見可能になった段階で最初に内見する権利を得る。
その物件が気に入らなかった場合はキャンセルできるという仕組み。

だから、気楽に先行申込をする人もいる。大手管理会社はこの方式を取るところが多い。
折角内見できる日を１～２ヶ月待ったのに、約三割前後の方が契約には至らずにキャンセルとなる。

理由はイメージと違ったというのが殆どだが、キャンセルになると借主、仲介業者、管理会社の三者にとって、ただ時間を浪費しただけの結果となる。
先行申込は余程のことが無ければ契約するという強い意思を持って臨まなければ、行うべきではないと考えている。

先行契約とは？

⚠️ 先行契約（せんこうけいやく）

内見前に申込みを入れるのは先行申込と同じだが、審査が通ればキャンセルは出来ず、絶対に契約しなければならない制度である。

中堅クラスの管理会社がこの方式を取る。
先行契約は新築や築浅の物件は問題ないが、築年数の古い物件では避けた方が良い。水回りの問題や、建具の経年劣化は実際に見て判断するべきで、許容範囲は人それぞれ違う。

押上エリアの相場より賃料の安い物件は競争率が高く、早い者勝ちの世界になっている。管理会社によっては先行申込と先行契約の両方を採用するところもある。
その管理会社の物件に先行申込みをしている場合、先行契約ＯＫの借主が現れるとそちらが優先されてしまう。

気に入った物件を確実に押さえることができる最強のカードではあるが、やはり躊躇されてしまう方も少なくない。設備の状態や日当たり、物音などは内見しないと分からない。ただ、数十分程度の内見で実態を把握できるかと言えばそうではなく、暮らしてみて初めて気付くということも多々ある。

現場のリアル：内見せずに決める時代

最近では営業していても内見に行く機会がめっきり減った。
空室の物件は割高な物件が多く、借主の気を引かない。気を引くのは居住中のお得な物件である。なので案内できる物件は殆ど無い。押上が人気エリアであることも理由の一つなのだが。

先行申込み、先行契約は全ての物件で行える訳ではない。
地域密着の地場の管理会社なんかは「うちは退去後に一度物件を見てもらわなければ申込みは受け付けないよ！」と言ってくるところもある。
不動産業界は会社によって内見、申込み、契約、更新、解約に至るまで、それぞれ異なる。統一してくれれば業者にとってもお客さんにとっても大変分かり易い業界になるのにまだしばらく変わらないだろう。