管理委託先の選び方
不動産管理の正解は「自主」か「委託」か？
管理会社選びの極意と業界の裏話不動産投資において重要である物件管理をどうするのか。
一般に「自主管理」と「管理委託」という二つの選択肢があります。
自主管理とはオーナー自らが管理を行うことで、これに対して管理委託とは管理会社に管理を委託することをいいます。
1. 365日対応の覚悟はあるか？「自主管理」のリアル
賃貸物件を自主管理する場合、一般的には入居者の募集と契約・更新業務を不動産会社に任せ、それ以外の項目は自身で行います。
- 家賃の入金管理
- 設備の破損対応
- 騒音などクレーム対応
- 退去時の立ち会い
- 原状回復工事の手配
これらを管理会社に委託すると、一般的に家賃総額の3～5％の管理手数料が発生します。
自主管理ではオーナーは365日、クレーム対応に応じなくてはなりません。
大家業のみであれば何とかなるのかも知れませんが、本業がある方には両立は厳しいものがあります。物件が近場ならまだしも、遠方では成す術もありません。
金額にもよるのでしょうが、こうした気苦労を考えれば、管理委託を選択した方が無難ではなかろうか。不動産屋だからではの意見ではない（笑）
2. 一棟マンションの管理コスト試算
区分所有ではなく一棟マンションを所有する場合、これに建物全体と共有設備の保守点検、清掃、メンテナンスも加わります。
【試算例】1棟8室・家賃10万円の賃貸マンション（満室）
管理手数料が5％の場合：
10万円 × 8室 × 5％ ＝ 毎月4万円（年間48万円）安くはありませんが、自主管理に要する手間暇を考えれば、管理手数料と天秤に掛けても後者を選ぶオーナーの方が多勢であり、管理会社が成立する理由でもあります。
3. 良い管理会社、悪い管理会社
次に如何にして数ある管理会社の中から優良な会社を探し当てるのか。
管理手数料の安さだけで選ぶのはお勧めしません。委託業務が限定的で、契約外の業務に対し、その都度費用の負担を請求される場合もあります。
管理委託契約書はしっかり目を通した後、疑問点を確認し、理解した上で印鑑を押すのがマストです。
不動産投資とは空室期間を減らし、満室を維持すれば利益が増えます。
その為には情報をいち早く拡散し、スピーディーに入居者を募る必要があります。
しかし、「囲い込み」と言って、売主・買主の双方から手数料をもらう為に業者間サイトに情報を掲載しない、あるいは掲載しても「申込み有り」と偽る管理会社も実在します。
法律違反ではないのですが、不動産業者が一丸となり、一日でも早く属性の良い入居者を媒介する方が、オーナーの利益拡大に繋がる筈であるのに……。
4. 会社選び＝担当者選び
不動産業を長年経験させてもらって思うのは、会社選びは知名度やネームバリューではなく、その担当者次第だということ。
名も無き小さな会社にも、大手勤務より優秀な人間も多くいます。
マニュアルに添うだけではなく、臨機応変に対応できるのが優秀な不動産営業マンです。
チェックポイント：対応人数が件数に対して足りているか？
管理戸数が多ければいいというものでもありません。
もし人員不足しているのであれば、オーナーが満足する管理など行えるはずがありません。
5. 結論：お客様ファーストの地域密着店へ
家主に不利となるサブリース契約を結び、簡単に解約できずに裁判となっているケースも多々あります。
ただの管理委託契約なら、気に入らなければ管理変更するだけで済むはずなのですが。
この業界、口の上手い営業も多いです。安易に口車に乗らない方が賢明だ。
物件のあるエリアにあり、地域密着で社歴の長い会社の中で、お客様ファーストの担当者を見つけることが聡明な選択である。
