【2025年不動産売買動向まとめ】1.ネットの価格は「売れていない価格」かも？在庫と成約の乖離とは
【2025年不動産売買動向まとめ】
1.ネットの価格は「売れていない価格」かも？在庫と成約の乖離とは
2026.02.09 | Market Analysis
こんにちは。匠エステートです。
2026年を迎え、昨年の不動産市場データが出揃いました。
ニュースでは「首都圏マンション価格、13年連続上昇！」と報じられ、平均価格は5,200万円を突破しました。
これだけ見れば、「不動産はまだ上がる、今が売り時だ」と思うのが普通です。
しかし、私たち現場のプロが見ているデータは、ニュースのような楽観的なものではありません。
水面下では今、「売り出し価格だけが上がり、成約価格はついてきていない」という、極めて危険な乖離（ミスマッチ）が進行しています。
1. データが示す「不都合な真実」
百聞は一見にしかず。まずは、首都圏マンション市場の構造を表したグラフをご覧ください。
- 青線（在庫）： 「これくらいで売りたい」という売主様の希望価格。SUUMOなどのポータルサイトに載っている価格はこちらです。
- 緑線（新規）： 「これで売りたい」という売主様が新規登録した希望価格。
- 赤線（成約）： 「実際に買主様がハンコを押した」契約価格。レインズ（業者間サイト）を見ないと分かりません。
なぜ、こんなことになっているのか？
理由はシンプルです。
売主様は「ニュースで上がっていると聞いたから高く売りたい」と考え、強気な価格設定をします。
しかし、買主様（一般の会社員の方々）の給料はそこまで上がっていません。金利上昇の懸念もあり、「これ以上高いと買えない」という限界ラインに達しているのです。
その結果、赤線（成約価格）は頭打ちになり、青線（売り出し価格）との差＝「売れ残り予備軍」だけが市場に積み上がっているのが、2025年の正体です。
2. 「在庫」になった瞬間に価値は落ちる
「高く出して、売れなければ下げればいい」
そう軽く考えていませんか？ 不動産売却において、その考えは致命傷になります。
不動産は「生鮮食品」と同じです。
売り出し直後の「新着物件」の時が一番注目され、最も高く売れるチャンスです。
しかし、相場（赤線）を無視した高い価格（青線）で売り出し、3ヶ月、6ヶ月と売れ残るとどうなるか。
買主様からは「ずっと売れ残っている物件＝何か問題があるのでは？」とレッテルを貼られます。
こうなると、後から相場まで値下げしても、もう見向きもされません。これを業界用語で「物件が干上がる」と言います。
もしあなたが、他の不動産会社で査定を受け、
「相場より高い、魅力的な査定額」を提示されて喜んでいるなら、一度冷静になってください。
その不動産屋は、上記のデータ（赤線と青線の乖離）を知らない素人か、あるいは「あなたから契約を取りたいだけの確信犯」かもしれません。
以下の特徴に当てはまる不動産屋は危険です
- 近隣の「売れ残り物件（在庫）」の価格を参考に査定額を出している
- 「レインズの成約事例（赤線）」を見せてくれない
- 「とりあえず高く出しましょう」と、無責任な提案をする
高い査定額を出せば、お客様は喜びます。私たちも契約が取りやすくなります。
しかし、その「夢のような価格」で売れなければ、半年後に泣くのは誰でしょうか？
売れ残って価値が下がった物件を抱え、大幅な値下げを強いられるのは、売主様ご自身です。
その時、その不動産屋は責任を取ってくれません。
私たちは「耳障りの良い嘘」はつきません。
匠エステートの査定は、シビアです。
「売出し価格（願望）」ではなく、「成約価格（現実）」のデータだけを見て算出するからです。
「安く査定された」と怒られることもあります。
しかし、それが「最短で・確実に・適正価格で売る」ための唯一の誠意だと信じているからです。
あなたの資産を守るために、本当の数字を見に来てください。
