「経年劣化も借主負担」は嘘です。 原状回復のルールを大家・管理会社は知っている
「経年劣化も借主負担」は嘘です。
原状回復のルールを大家・管理会社は知っている
知らないまま払ってしまう人が今も大勢います
こんにちは！匠エステート押上店です。
退去時に「壁紙が黄ばんでいるので張り替え費用をご負担ください」「床に色あせがあります」と言われたことはありませんか？
これらの多くは「経年劣化」であり、借主が負担する必要はありません。大家や管理会社がそのルールを知らないはずがないのに、請求してくる理由があります。
① 経年劣化とは何か・どこまでが対象か
② 大家・管理会社が「知っていて」請求してくる理由
③ 耐用年数の考え方と費用負担の計算ルール
④ 不当請求に対抗するための準備と手順
① 経年劣化とは何か
「経年劣化」とは、時間の経過とともに自然に生じる品質・機能の低下のことです。賃貸借においては、借主が普通に生活する中で避けられない損耗は「経年劣化・自然損耗」として貸主の負担とされています。
・日光による壁紙・畳・フローリングの変色・色あせ
・冷蔵庫・洗濯機置き場の床の凹み（通常使用による）
・エアコンの設置跡、壁の軽微な黒ずみ（生活による汚れ）
・画鋲・ピンの小さな穴（通常の使用の範囲）
・畳の変色・すり減り（普通の生活によるもの）
・設備の故障（自然消耗による）
・タバコのヤニによる壁紙の著しい汚れ・臭い
・ペットによる傷・汚れ・臭い
・引越し・家具移動でついた大きな傷・凹み
・カビ・水漏れの放置による汚損（報告義務を怠った場合）
・落書きや故意の汚損
・通常の清掃で落とせる範囲を超えた汚れ
② なぜ「知っていて」請求してくるのか
管理会社や大家の多くは、国交省のガイドラインを熟知しています。それでも不当請求をしてくる理由はシンプルです。
「借主が知らないから払ってしまう」からです。退去という慌ただしい時期に、複雑な見積書を渡されると、多くの人は内容を精査せずにサインしてしまいます。
また、契約書に「退去時の修繕費は借主負担とする」という特約が入っている場合もあります。ただし、この特約も「経年劣化を超える部分に限る」という解釈が司法上は優先されます。
③ 耐用年数と費用負担の計算
借主の過失であっても、設備・内装には「耐用年数」があります。耐用年数を超えたものは価値がゼロとみなされ、借主の負担は原則として残存価値分のみです。
| 設備・内装 | 耐用年数 | 考え方 |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 約6年 | 6年経過後は残存価値1円。借主負担はほぼゼロ |
| フローリング | 約20〜30年 | 一部損傷の場合、補修費の部分負担が原則 |
| エアコン | 約6年 | 6年経過後は価値ゼロ。撤去・交換費は貸主負担 |
| 畳 | 約6年 | 6年経過後の交換は貸主負担 |
| カーペット | 約6年 | 同上 |
④ 不当請求に備える準備と手順
ステップ② 立会い時の指摘事項を書面（立会いチェックシート）で受け取る。口頭のみで終わらせない。
ステップ③ 見積書を受け取ったら、各費用について「経年劣化の考慮がされているか」「耐用年数はいつか」を確認。
ステップ④ 納得できない場合は即サインしない。「確認してから返答します」と伝える権利があります。
ステップ⑤ 必要であれば国民生活センター・東京都消費生活総合センターに相談。
まとめ
退去費用トラブルの多くは「知識の非対称性」が原因です。貸主側は知っている、借主側は知らない——この差を埋めるだけで不当な支払いを防げます。退去が近い方は今すぐこの記事を保存してください。
